מדריך הערכת שווי דירה

רגע לפני שאתם קובעים מחיר לדירה שלכם לקראת מכירתה או נותנים הצעת מחיר לקנייה של דירה, כדאי שתדעו איך מתמחרים דירה נכון. תמחור של נכסי נדל”ן יש לבצע בצורה נכונה תוך התייחסות לפרמטרים קבועים. במידת הצורך, כדאי לפנות אל שמאי מקרקעין או סוכנות תיווך על מנת לקבל את ההערכה המדויקת ביותר לשווי הדירה.

הערכה נכונה של שווי הנכס נדרשת על מנת לקבל בעבורו את המחיר הנכון. לא תרצו למצוא את עצמכם סוגרים עסקת מכירה תוך הפסד כספי או מפרסמים את הדירה שלכם למכירה במשך חודשים ארוכים ללא הצלחה. מכירה נכונה, מהירה והוגנת של דירה מתחילה בתמחור נכון שתואם את מחיר השוק ומצב הנכס.

מדוע לא כדאי לקבוע מחיר גבוה משווי הדירה?

אנו נתקלים פעמים רבות בבעלי דירות שמפרסמים את הדירה שלהם למכירה במחירים לא ריאליים. הם מפריזים בשווי הדירה, מפרסמים מחיר לא הגיוני ולא מקבלים פניות. השאיפה לקבל בעבור הנכס את המחיר המקסימלי לגיטימית לחלוטין, אך יש לעשות זאת מבלי לקבוע מחיר לא הגיוני. חלק מבעלי הדירות קובעים מחיר גבוה מתוך מטרה לנהל משא ומתן עם הקונים הפוטנציאליים. אותו משא ומתן עתיד להסתיים במחיר נמוך מהמחיר שפורסם. אך אותם בעלי דירות אינם מבינים שהמחיר הגבוה מונע מלקוחות פוטנציאליים להגיע לראות את הדירה ומצמצם משמעותית את הסיכוי שלהם להשלמת עסקת מכירה במהרה.  

קריטריונים להערכת שווי הדירה

דירות במיקום מרכזי ונגיש מתומחרות גבוה יותר. כך למשל, דירות המיועדות למגורי משפחות מתומחרות גבוה יותר בהתאם לקרבה אל מוסדות חינוך, פארקים ומוסדות ציבוריים. כאשר מדובר בדירות המיועדות למגורי יחידים או זוגות, הקרבה אל מוסדות חינוך עלולה להפחית משווי הנכס. בתחום התחבורה, דירות במיקום מרכזי ונגיש מבחינת תחבורה ציבורית מתומחרות גבוה יותר. אך כאשר מדובר בדירות סמוכות לכבישים ראשיים וסואנים הערך יורד.

מיקום הדירה

דירות יש לתמחר בהתאם לגודלן, מצבן (משופץ או לא משופץ), אופי האזור, הקומה בה נמצאת הדירה, חנייה, הימצאות או היעדרות של מעלית ועוד. המצב הפיזי של הדירה הוא פרמטר מוביל בהערכת שווי דירה. דירות משופצות יתומחרו במחיר גבוה יותר בהשוואה לדירות לא משופצות. חשוב לציין כי הערכת מצבה הפיזי של הדירה כוללת גם את מצב תשתית החשמל, האינסטלציה, איטום הקירות ואיכות הבנייה. אם הדירה משופצת חיצונית אך מערכת האינסטלציה ישנה מאוד, הדבר יבוא לידי ביטוי בערכת השווי.

השלב הבא יהיה הערכה של פוטנציאל שדרוג הנכס. אם ישנה אפשרות עתידית להרחבת הדירה, בניית המרפסת או שיפוץ של הבניין עם תמ”א 38, ערך הדירה עולה. האופן בו מחולק החלל הפנימי של הדירה משמעותי גם כן לקביעת ערכה. אם הדירה גדולה אך החלוקה הפנימית יוצרת חדרים קטנים ולא נוחים, הדבר יבוא לידי ביטוי במחיר. זהו השלב בו נכון יהיה להתייחס גם לכיווני אוויר לטובת הערכת שווי.

הרישום של הדירה בטאבו

רישום לא מסודר של הדירה בטאבו עלול להביא עמו קשיים עתידיים בעבור הקונים. כאשר הרישום אינו מסודר רוב הקונים יחששו להשלים את העסקה ואף יימנעו מקניית הדירה. על בעל הדירה לפעול להסדרת הרישום בטאבו טרם התחלת תהליך המכירה.

הערכת שווי דירה עם שמאי מקרקעין

פנייה אל שמאי מקרקעין היא הדרך בה תצליחו לקבל הערכה ומדויקת של שווי הנכס. השמאי מוודא את רישום הנכס בטאבו, הימצאות של חריגות בניית או זכויות בנייה, מצב הנכס ואופי האזור. בדיקה מקצועית תבוצע בנכס עצמו (השמאי מגיע אל הדירה) ובסביבת המגורים. עם השלמת הבדיקות ואיסוף המידע תקבלו לידכם דוח בו מפורטים ליקויים בנכס, זכויות וחובות. בהתאם לכך, קובע השמאי את שווי הנכס.

הרישום של הדירה בטאבו

רישום לא מסודר של הדירה בטאבו עלול להביא עמו קשיים עתידיים בעבור הקונים. כאשר הרישום אינו מסודר רוב הקונים יחששו להשלים את העסקה ואף יימנעו מקניית הדירה. על בעל הדירה לפעול להסדרת הרישום בטאבו טרם התחלת תהליך המכירה.

הערכת שווי דירה עם שמאי מקרקעין

פנייה אל שמאי מקרקעין היא הדרך בה תצליחו לקבל הערכה ומדויקת של שווי הנכס. השמאי מוודא את רישום הנכס בטאבו, הימצאות של חריגות בניית או זכויות בנייה, מצב הנכס ואופי האזור. בדיקה מקצועית תבוצע בנכס עצמו (השמאי מגיע אל הדירה) ובסביבת המגורים. עם השלמת הבדיקות ואיסוף המידע תקבלו לידכם דוח בו מפורטים ליקויים בנכס, זכויות וחובות. בהתאם לכך, קובע השמאי את שווי הנכס.

הערכת שווי דירה ללא שמאי

רישום לא מסודר של הדירה בטאבו עלול להביא עמו קשיים עתידיים בעבור הקונים. כאשר הרישום אינו מסודר רוב הקונים יחששו להשלים את העסקה ואף יימנעו מקניית הדירה. על בעל הדירה לפעול להסדרת הרישום בטאבו טרם התחלת תהליך המכירה.

הערכת שווי דירה עם שמאי מקרקעין

פנייה אל שמאי מקרקעין היא הדרך בה תצליחו לקבל הערכה ומדויקת של שווי הנכס. השמאי מוודא את רישום הנכס בטאבו, הימצאות של חריגות בניית או זכויות בנייה, מצב הנכס ואופי האזור. בדיקה מקצועית תבוצע בנכס עצמו (השמאי מגיע אל הדירה) ובסביבת המגורים. עם השלמת הבדיקות ואיסוף המידע תקבלו לידכם דוח בו מפורטים ליקויים בנכס, זכויות וחובות. בהתאם לכך, קובע השמאי את שווי הנכס.

הערכת שווי דירה ללא שמאי

אם החלטתם להעריך בעצמכם את שווי הדירה כדאי תחילה לחפש אחר דירות למכירה בעלות מאפיינים זהים באזור. אם אחד השכנים בבניין השלים לאחרונה עסקת מכירה כדאי לברר מולו מהו הסכום בו נסגרה העסקה. חשוב לזכור להתייחס למיקום של הדירה בבניין, לתוספת של חנייה או מחסן ולמצב הפיזי של הדירה. באתר רשות המסים תוכלו למצוא רישומים של עסקאות נדל”ן שבוצעו לאחרונה באזור כולל מחירים.

כעת עליכם לבחון את התרשימים של הבית יחד עם הרישומים בטאבו ולוודא שהרישום מדויק, אין חריגות בנייה, יש היתרי בנייה ואופציות לזכויות בנייה עתידיות. פנייה אל סוכנויות תיווך הפועלות באזור תאפשר קבלת חוות דעת נוספת בדבר שווי הדירה ומכירת דירות דומות באזור. בכל תמחור של דירה עליכם לזכור להתייחס גם להיצע ולביקוש בשוק באזור. בסופו של דבר, מצב השוק באזור ישפיע לא מעט על המחיר ועל תהליך המכירה. 

לסיכום, ממש כפי שלא תרכשו רכב מבלי לבצע בדיקה מקיפה והערכת שווי, כך גם לא תמהרו לרכוש או להציע למכירה דירה ללא בדיקה. תקנו דירה או תמכרו דירה רק לאחר שהשלמתם בדיקה יסודית של ערך הנכס בהתאם לכל הפרמטרים. רק כך תוכלו להיות בטוחים בקביעת מחיר הוגן המשקף באופן מלא את ערך הנכס.